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公園城市旅游綜合體(城市綜合性公園的選址)

2022年10月22日 09:30:1110網(wǎng)絡(luò)

1. 城市綜合性公園的選址

▲主題公園建設(shè)的關(guān)鍵要素

1.主題公園可行性研究分析

可行性研究負(fù)責(zé)公正地反映已提議項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與局限性,現(xiàn)有環(huán)境下的機(jī)遇與威脅,項(xiàng)目開展至完成所需的資金和資源以及項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上取得成功的預(yù)測(cè)。在大多基本定義中,判斷可行性的兩種標(biāo)準(zhǔn)為所需成本及將實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。例如,一份優(yōu)秀的可行性研究應(yīng)能提供類似項(xiàng)目的歷史背景、產(chǎn)品描述、會(huì)計(jì)報(bào)表、運(yùn)營(yíng)管理細(xì)則、市場(chǎng)研究與政策、財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)、法規(guī)要求以及納稅義務(wù)。總的來說,可行性規(guī)劃先于設(shè)計(jì)和項(xiàng)目執(zhí)行。因?yàn)榭尚行砸?guī)劃會(huì)評(píng)估項(xiàng)目成功的可能性,所以投資者和投資機(jī)構(gòu)所看重的公平和公正性是構(gòu)成可行性報(bào)告可信度的關(guān)鍵因素。因此,可行性研究所包含的信息必須是真實(shí)和公正的,可用作決策的基礎(chǔ)。

在進(jìn)行主題公園規(guī)劃時(shí),最好的著手方向就是可行性研究。從一些如公園類型這樣的基本想法開始,可行性研究可以幫助確定公園的規(guī)劃限制條件??尚行匝芯繉⒂玫皆S多因素和公式。但當(dāng)所有因素都被考慮到時(shí),將采用重要的計(jì)算方式“設(shè)計(jì)日”。設(shè)計(jì)日需預(yù)測(cè)旺季一天的游客量,以及在同一天高峰時(shí)段游客的實(shí)際數(shù)量。這些計(jì)算結(jié)果能夠確立公園的規(guī)模和內(nèi)部的構(gòu)成,包括從乘坐項(xiàng)目每小時(shí)運(yùn)行設(shè)備的數(shù)量和合理的等待時(shí)間,到洗手間和餐廳數(shù)量及停車場(chǎng)大小。除設(shè)立公園的物理性參數(shù)外,設(shè)計(jì)日還需提出公園運(yùn)營(yíng)方面的要求,如員工配備。

公園開發(fā)者利用可行性研究來確定項(xiàng)目的盈利能力。該過程運(yùn)用到兩項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo),即:年度總游覽人數(shù)與預(yù)計(jì)人均消費(fèi)額。這在很大程度上取決于公園景點(diǎn)的類型和游客游玩的持續(xù)時(shí)間。在一些規(guī)模較大的主題公園中,如迪士尼和環(huán)球影城的連鎖公園,游客很難在一天內(nèi)完成體驗(yàn),因此票價(jià)可以貴些,游客也會(huì)因?yàn)橛瓮鏁r(shí)間的延長(zhǎng)而花更多的錢在食物和購物上。而在規(guī)模較小的主題公園中,情況則相反。

景點(diǎn)開發(fā)是原本只有深諳投機(jī)的投資者才能發(fā)現(xiàn)的商機(jī),而現(xiàn)在已成為最容易預(yù)測(cè)的投資領(lǐng)域之一。由于已知很多重要的限制條件,如學(xué)校學(xué)期與假期安排,以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人口結(jié)構(gòu)和類似項(xiàng)目的市場(chǎng)分析,因此,游客入園量很容易被測(cè)算和預(yù)計(jì)。對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人口統(tǒng)計(jì)包含不同方面,如家庭人數(shù)、年齡范圍、可支配收入和民族構(gòu)成等。由于具有可比性的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的大量存在,為新市場(chǎng)中的新公園選擇一套具有合理置信程度的業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)實(shí)可行的。能夠被評(píng)估的變量包括:投資等級(jí)、概念品質(zhì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和管理經(jīng)驗(yàn)。

新主題公園可通過量身定制來完美契合目標(biāo)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)合理的對(duì)于項(xiàng)目成功的預(yù)期——獲得可信范圍內(nèi)的盈利。業(yè)績(jī)預(yù)期有利于完成融資,規(guī)劃資金流和公園的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目執(zhí)行完畢后,重?fù)?dān)則落在對(duì)公園的管理和運(yùn)營(yíng)上。業(yè)績(jī)則成為最終的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。另外一個(gè)雖不太明顯,但卻同等重要的通向成功的要素,即是從多年經(jīng)驗(yàn)中得出的直覺。說到此就不得不關(guān)注華特·迪士尼本人對(duì)直覺重要性的認(rèn)知。盡管他的決定總基于實(shí)際的數(shù)據(jù),但他的直覺和洞察力使他成為主題公園產(chǎn)業(yè)的先驅(qū)。

2.主題公園場(chǎng)地選擇分析

理論上,主題公園的擬建最好從場(chǎng)地選擇開始。場(chǎng)地作為許多因素之一需要認(rèn)真考慮。土地成本應(yīng)保持在總開發(fā)費(fèi)用的5%-15%,因此場(chǎng)地選擇不構(gòu)成項(xiàng)目的首要?jiǎng)恿?。更好的辦法是從構(gòu)思公園的獨(dú)特主題開始,之后再尋找合主題的場(chǎng)地。盡管預(yù)先選定場(chǎng)地并非原則性問題,但主題公園開發(fā)更多的是對(duì)游客的依賴而非房地產(chǎn)。

場(chǎng)地選擇的重要標(biāo)準(zhǔn):

(1)項(xiàng)目的土地面積需求,基于對(duì)景點(diǎn)、停車以及遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域的可行性研究;

(2)發(fā)展與周邊產(chǎn)業(yè)之間的共生和協(xié)同關(guān)系;

(3)出眾的場(chǎng)地通達(dá)性,即與周邊現(xiàn)有或潛在的高速路、街道、公共交通,甚至機(jī)場(chǎng)的連接;

(4)城市用地規(guī)范、周邊背景環(huán)境和條件、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和公共安全;

(5)與城市發(fā)展的重心和方向的關(guān)系;

(6)驅(qū)車時(shí)間分析;

(7)土地費(fèi)用和實(shí)用性;

(8)公共設(shè)施成本,區(qū)位及實(shí)用性;

(9)足夠的土壤、排水及其他自然特征體系;

(10)政府法規(guī)政策和契據(jù)信息;

(11)鄰近居民區(qū)和游客市場(chǎng);

(12)氣候——雨、雪、溫度、濕度、太陽軌跡、太陽直射角;

(13)基礎(chǔ)設(shè)施,社會(huì)和政治界限;

(14)人文和文化條件。

3.主題公園的主題構(gòu)思

對(duì)概念的基本理解需通過初步的量化評(píng)估,將概念和功能同項(xiàng)目的實(shí)際限制條件進(jìn)行對(duì)比,以保證所有數(shù)據(jù)的匹配。市場(chǎng)規(guī)模和人口須符合入園人數(shù)和票價(jià)預(yù)期。主題公園必須足夠出彩從而能以相應(yīng)的票價(jià)吸引游客。而景點(diǎn)也必須能收回所花成本。應(yīng)保證游客在園內(nèi)游玩足夠的時(shí)間從而使公園產(chǎn)生食物、飲料和零售商品方面的收入。因此,所有的財(cái)務(wù)估測(cè)都必須保持一致。

然而,概念設(shè)計(jì)并非全部取決于經(jīng)濟(jì)方面,創(chuàng)新的作用也很明顯。主題公園是一項(xiàng)藝術(shù)構(gòu)思,作為日常生活的消遣,給予每個(gè)游客以獨(dú)特的體驗(yàn)。一個(gè)成功的公園能使游客在主題休閑中統(tǒng)一身心,從而在文化層面得到鞏固和提升。無論是單獨(dú)的還是一系列相關(guān)的主題都應(yīng)借助景觀設(shè)計(jì)來創(chuàng)造整體感受。主題應(yīng)符合當(dāng)?shù)匚幕?,兼?guó)外思想的影響。除此之外,它還應(yīng)傳達(dá)懷念過去,體現(xiàn)目前和歡迎未來的情懷。公園承載著現(xiàn)實(shí)與夢(mèng)幻的對(duì)話和聯(lián)系。

4.主題公園市場(chǎng)規(guī)模分析方法

市場(chǎng)規(guī)模,作為經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的基礎(chǔ),通過核實(shí)潛在的游客數(shù)量得出。市場(chǎng)的兩個(gè)重要組成部分為當(dāng)?shù)赜慰秃瓦^夜游客。過夜游客包括過路游客和商務(wù)游客,前者沒有太多的算在入園人數(shù)中,而后者則能占據(jù)10%-30%的過夜游客數(shù)量,但他們不會(huì)在娛樂活動(dòng)上花費(fèi)很多時(shí)間。

對(duì)于主題公園而言,當(dāng)?shù)赜慰褪袌?chǎng)一般由往返公園兩小時(shí)車程以內(nèi)的當(dāng)?shù)鼐用駱?gòu)成。多數(shù)情況下這一距離為150千米,但在某些情況下也有增減。不同于外地游客,當(dāng)?shù)鼐用窨梢圆环值荆D甓寄艹蔀楣珗@游客。另外,過夜游客數(shù)的統(tǒng)計(jì)是與公園景點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)季節(jié)相同步的。這一數(shù)據(jù)可以從旅游局,車輛數(shù)量或酒店實(shí)際接待量中獲得。

過夜游客數(shù)量可由以下計(jì)算公式?jīng)Q定:

過夜游客=(客房總數(shù)×入住率×每間房游客數(shù)x365)/(平均入住天數(shù)×商務(wù)住宿游客的百分比)

以上數(shù)值可根據(jù)商務(wù)游客和運(yùn)營(yíng)季進(jìn)行調(diào)整。一般來講,主題公園65%或更多的入園量來自當(dāng)?shù)赜慰褪袌?chǎng),或居住于150千米半徑內(nèi)的游客。

5.市場(chǎng)滲透率分析

市場(chǎng)滲透率是對(duì)游客興趣和品牌度的一種衡量,是市場(chǎng)中居民和外地游客轉(zhuǎn)換成顧客的比例。這一比例因?yàn)轶w現(xiàn)了可實(shí)現(xiàn)的入園量而很實(shí)用,同時(shí)也有助于與其他類似景點(diǎn)進(jìn)行比較。

市場(chǎng)滲透率公式:

市場(chǎng)滲透率(%)=(年入園量預(yù)測(cè)/總市場(chǎng)值)x100%

區(qū)域性公園與大型公園,如迪士尼和環(huán)球影城,在市場(chǎng)滲透率方面差別很大。對(duì)主題景點(diǎn)作對(duì)比時(shí),還需考慮以下因素:競(jìng)爭(zhēng)范圍,周邊主題景點(diǎn)的數(shù)量,投資強(qiáng)度和公園品質(zhì)等級(jí)等。放棄過高或過低的滲透率,而選擇某個(gè)中間值可能會(huì)有優(yōu)勢(shì)。另外,也值得考慮市場(chǎng)范圍內(nèi)的公私營(yíng)文化、歷史和娛樂設(shè)施的互補(bǔ)特性、游客特征及發(fā)展趨勢(shì)。盡管現(xiàn)有或擬建的景點(diǎn)項(xiàng)目都是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象,但也可能作為項(xiàng)目的補(bǔ)充。

▲后記

主題公園的建設(shè)除了上述關(guān)鍵要素外,同時(shí),也不能忽視主題和愿景的重要性。還需利用真實(shí)感和體驗(yàn)式設(shè)計(jì)來構(gòu)想一個(gè)主導(dǎo)的主題,從而創(chuàng)造全面和綜合的環(huán)境體驗(yàn)。公園布局、景點(diǎn)組合、主題選定、主題化技巧、品牌樹立和預(yù)算限制對(duì)于創(chuàng)建真正令人愉快的主題公園(而非單純的建筑和騎乘項(xiàng)目的堆積)是同等重要的。一個(gè)有意義的、引人入勝的“故事”才是對(duì)真正意義上的主題公園最真實(shí)的定義。

2. 城市綜合公園設(shè)計(jì)

1、綜合公園:指內(nèi)容豐富、功能完備、設(shè)施完善,為市民提供休閑游憩且具有一定規(guī)模的綠地。

2、社區(qū)公園:指用地獨(dú)立,具有基本的游憩和服務(wù)設(shè)施,主要為一定社區(qū)范圍內(nèi)居民就近開展日常休閑活動(dòng)服務(wù)的綠地。

3、專類公園:指具有特定內(nèi)容或者形式,有相應(yīng)的游憩和服務(wù)設(shè)施的綠地,主要包括動(dòng)物園、植物園、遺址公園、游樂公園、歷史名園以及其他專類公園。

4、城市生態(tài)公園:指用地性質(zhì)為非建設(shè)用地,但緊鄰城市建設(shè)用地或者被建設(shè)用地包圍,具備山體、水系、林地、草地、濕地等自然景觀資源,且具有保障城市生態(tài)安全功能和一定的城市公園服務(wù)設(shè)施,能夠滿足市民游覽觀光、休閑運(yùn)動(dòng)需求的綠地。

3. 城市綜合性公園的選址依據(jù)

公園選址主要考慮的因素有以下四點(diǎn):

1、市場(chǎng)因素:主要包括客源市場(chǎng)狀況和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況兩個(gè)方面。

2、投資環(huán)境:主要是對(duì)投資依托地的軟硬件及其投資成本進(jìn)行分析,考察是否適宜投資

3、自然因素:這里主要是指氣候狀況和地理特征等。

4、文化因素:主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:既有的區(qū)域形象、社區(qū)居民的文化觀念和地方政府的政策制度。

4. 區(qū)域性綜合公園

9:00-12:00,2:00-5:00。

迪蕩湖公園位于紹興市區(qū)國(guó)家高新區(qū),緊挨迪蕩新城,是紹興二環(huán)線內(nèi)最后的成片水域,其中,音樂噴泉是最為出名的,其工作時(shí)間為9:00-12:00,2:00-5:00。

迪蕩湖在充分利用迪蕩湖豐厚歷史遺存的基礎(chǔ)上,借鑒外地城市湖泊開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn),通過環(huán)湖道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及景觀環(huán)境營(yíng)造,迪蕩湖公園將成為集生態(tài)休閑、文化娛樂、旅游度假于一體的城市區(qū)域性綜合公園。

5. 市級(jí)綜合性公園

澤州公園,全天免費(fèi)開放,位于山西晉城市城區(qū)中部,是晉城市園林局建設(shè)的全市第一座大型市級(jí)綜合性公園。也是廣大市民活動(dòng)、休閑、健身的主要場(chǎng)所,總占地面積約804畝。

澤州公園以晉城市悠久的歷史文化為主題,以自然式風(fēng)景園林為主要手法,以當(dāng)?shù)刎S富的植物資源為主要累材,突出自然山水園林景觀.集中體現(xiàn)了晉城市人杰地靈、物產(chǎn)豐富、歷史悠久、文化璀璨的地域特征。

園內(nèi)共已建成重要的景點(diǎn)和設(shè)施有:南大門內(nèi)外廣場(chǎng)、西大門、北大門、霞鳳卜弓湖、假山、十二生肖、游龍溪、澤州四景臺(tái)、音樂 臺(tái)、鴛鴛亭、云嶺春深植 物觀賞區(qū)、雪松大草坪等.這些景點(diǎn)現(xiàn)已向游人開放。

6. 綜合性公園規(guī)劃設(shè)計(jì)

體育公園位于城市的“肺部”,具有體育功能與景觀功能相結(jié)合,將體育休閑運(yùn)動(dòng)與城市中公園綠地有機(jī)的融合在一起,滿足了市民對(duì)于體育休閑和親近自然的雙重需求。

體育公園是指有較完備的體育運(yùn)動(dòng)及健身設(shè)施,供各類比賽、訓(xùn)練及市民的日常休閑健身及運(yùn)動(dòng)之用的專類公園。按服務(wù)范圍分為:社區(qū)級(jí)體育公園、市級(jí)綜合性體育公園。

體育公園的設(shè)計(jì)原則

1. 主題要突出:體育公園即以體育鍛煉為主,其他一切服務(wù)、設(shè)施、環(huán)境均以此為中心開展,并且使其在一年四季都能得到充分的利用。因此要室內(nèi)、露天設(shè)施相結(jié)合。

2. 通用化設(shè)計(jì):即普遍、全體、共有的意思。滿足各年齡層使用者的大眾要求,尤其考慮學(xué)齡前兒童、老人和殘疾人的使用。

7. 大型城市綜合性公園

青島開發(fā)區(qū)公園有:大珠山風(fēng)景區(qū)、青島森林野生動(dòng)物世界等。

大珠山風(fēng)景區(qū)位于黃島區(qū)東南部海濱,南北長(zhǎng)20多千米,主峰大砦頂海拔486米,占地約65平方千米。與小珠山一起“雙珠嵌云”為古膠州八景之一,《齊乘》和《掖海叢書》譽(yù)為“岸海名山”,清乾隆年間的《膠州志》稱之為“州中第一勝地”,以“谷秀、峰奇、石怪、花繁”著稱于世。先后被評(píng)為青島市森林公園、山東省農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、國(guó)家農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。

青島森林野生動(dòng)物世界位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)小珠山風(fēng)景區(qū),總投資1.2億元人民幣,占地122公頃,是以野生動(dòng)物展示、科研與餐飲、休閑娛樂于一體的大型綜合性主題公園。

8. 城市綜合性公園的選址應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

專類性公園就是專類公園,。專類公園:以某種使用功能為主的公園綠地,是城市公園的一種。如動(dòng)物園、植物園、兒童公園、體育公園……公園分為城市公園和自然公園兩大類,中國(guó)的城市公園分為:

①綜合公園:有市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí);

②專類公園:動(dòng)物園、植物園、兒童公園、文化公園、體育公園、交通公園、陵園等;

③花園:綜合性花園、專類花園(如牡丹園、蘭圃)等。

9. 綜合公園的選址要點(diǎn)

第一條 為協(xié)調(diào)城市空間布局,加強(qiáng)公園的規(guī)劃、建設(shè)、保護(hù)和管理,改善生態(tài),營(yíng)造優(yōu)美的人居環(huán)境,根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市綠化條例》《貴州省綠化條例》《貴州省城鎮(zhèn)園林綠化管理辦法》《畢節(jié)市城市園林綠化條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合畢節(jié)市實(shí)際,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱公園,是指具有良好的園林綠化環(huán)境和較完善的服務(wù)設(shè)施,具備改善生態(tài)、美化環(huán)境、游覽休憩、文化健身防災(zāi)避險(xiǎn)等功能,面向公眾開放、實(shí)行相對(duì)封閉管理的公益性場(chǎng)所。包括綜合公園、社區(qū)公園、游園、專類公園和城市郊野公園等。

  第三條 畢節(jié)市行政區(qū)域縣級(jí)以上城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)公園的規(guī)劃、建設(shè)、保護(hù)和管理適用本辦法。

  鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公園的規(guī)劃、建設(shè)、保護(hù)和管理,參照本辦法執(zhí)行。

  第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將公園建設(shè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,納入年度績(jī)效評(píng)價(jià)內(nèi)容。

  第五條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將公園建設(shè)和管理經(jīng)費(fèi)按年度列入預(yù)算。并整合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、林業(yè)、生態(tài)環(huán)境、水務(wù)、自然資源、文化旅游等資金建設(shè)公園。

  鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量投資、捐資建設(shè)公園。

  第六條 縣級(jí)以上人民政府園林綠化行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)公園的保護(hù)、維護(hù)管理等相關(guān)工作;有關(guān)部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處按照各自職責(zé),依法共同做好公園的規(guī)劃、建設(shè)、保護(hù)和管理等相關(guān)工作。

  第七條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)在公園規(guī)劃、建設(shè)和管理工作中成績(jī)顯著的單位或個(gè)人給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

10. 城市綜合性公園的選址要求

1.有選擇地建設(shè)盲道,不能只求“量”而忽略了“質(zhì)”。例如次要馬路和寬度在3.5米以下的人行道可以不建盲道,而在主要地段和寬敞的人行道上,規(guī)范盲道建設(shè),實(shí)現(xiàn)區(qū)域貫通。同時(shí),在路口、轉(zhuǎn)彎處和重要建筑物門口,應(yīng)普遍建造提示盲道,而在沒有盲道的道路入口處也應(yīng)設(shè)置提示盲道和一小段行進(jìn)盲道。這樣盲人路過此處時(shí),就能知道前方?jīng)]有盲道。

2.盲道設(shè)置要更人性化。人行道上的盲道有兩種鋪設(shè)方式,既可以鋪在從,也可以鋪在。此前,上海的盲道選址普遍在人行道外沿向內(nèi)25到60厘米處,這就很難避免出現(xiàn)與自行車停放“搶地盤”的狀況。改為從人行道內(nèi)側(cè)向外25到60厘米處的方式,從設(shè)計(jì)上可使盲人和騎車人各得其所,從一定程度上減少了這種沖突。

3.鼓勵(lì)盲人多和社會(huì)接觸,不要常把自己封閉起來,足不出戶。以便提高社會(huì)大眾對(duì)盲人出行不便的切實(shí)體會(huì)和重視程度,自覺意識(shí)到盲道的作用,自覺自愿地不占用盲道,轉(zhuǎn)而主動(dòng)協(xié)助盲人出行。

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